论我国物权的公示规则及其完善

关键词: 物权/公示规则/完善
内容提要: 物权公示规则是物权变动的程序规则。国务院有关部门依据《物权法》陆续出台
了一些有关物权公示的配套规则,对贯彻实施物权法和实现物权法宗旨目的具有重要意义。
上述规则本身尚存在若干不足,也没有实现物权法统一公示规则的初衷,应有进一步修改完
善的余地,为最终实现统一的公示制度奠定基础。
一、物权公示制度的概念和意义
　　所谓公示原则,是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法在一定范围内予以公开,
使第三人能够及时了解物权的变动情况。一方面,公示是将物权设立和变动的事实对外公
开,"物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定,同时也要求物权的具体种类具有可
识别性（ erkenbar）"。 [1]另一方面,公示不一定是向全社会公开,而应当是向一定范围的
人公开,能够使他人知道。物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维
护交易的安全和秩序,这就需要建立公示原则,将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法
向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。
　　我国《物权法》第6 条在法律上第一次确认了物权法的公示原则,并建立了法定的物权
公示制度,为统一登记立法确立了立法框架和立法基础。物权法有关物权公示的制度,是我国
有关登记的法律法规与规章制定的准则和依据。物权法颁布之后还需要就有关登记制度进一
步予以配套和完善,为此,国务院有关部门依据《物权法》的相关规定,陆续出台了一些有关
物权公示的配套规则,主要包括国土资源部颁布的《土地登记办法》（2007年11月28日） 、
建设部颁布的《房屋登记办法》（ 2008 年1 月22日） 、国家工商行政管理总局颁布
的《动产抵押登记办法》（ 2007年10 月17 日） 、中国人民银行颁布的《应收账款质
押登记办法》（ 2007年9月26日） 、国家工商总局颁布的《工商行政管理机关股权出
质登记办法》（ 2008年9月4 日） 。此外,《物权法》出台之前的一些物权公示规则（如
证监会2006年4月7日发布的《证券登记结算管理办法》等）也都是我国物权公示规则
的组成部分。这些规则都是我国《物权法》的配套规则。
　　物权的公示规则是物权变动的程序规则,也是物权实现的基础,因此相对于《物权法》中
的实体性规则而言,其首先应定位为程序性和配套性的规则,整个物权制度的实施,需要借助
一套完善的公示制度的实现,具体而言,公示制度具有如下特点:
第一,明确物权归属。物权的设立和移转应当便于第三人了解,将物权设定和移转的事实对外
公开,从而明确物权的归属,以定分止争。例如,甲将其一套房产卖给乙,乙交付了房款,但并没
有交付也没有办理登记；甲又将该房产卖给丙,已经交付但没有办理登记过户手续,丙也交付
了房款；后来甲又将该栋房子卖给了丁,甲没有向丁交付该栋房屋但为丁办理了登记过户手
续。此时就发生了一物数卖,几个买受人都已经交付了房款,究竟应该如何明确物的归属？
依据公示原则,就应不动产的登记情况为准。在该案中就要看谁办了登记,登记在谁的名下,
就应该确定谁有所有权。在当事人之间如果发生了产权的争议,只要是以登记为物权变动条
件的,人民法院原则上应当以登记作为确定归属的依据。如果当事人就物权的内容发生了争
执,也要依据登记的内容来确定,从而明确物权归属、维护第三人的利益和交易安全。
第二,维护交易安全。这是公示原则最重要的功能。物权不同于债权的特点就在于该权利具
有排他性、优先性等效力,对第三人具有较大的影响,而正是因为物权是对世权,关系到第三
人的利益,因此,必须符合法定的公示要件才能设立。"不动产物权的设立和移转以不动产登
记为条件,这样一来,权利的变动才被外界所知道。" [2]任何当事人都不得仅仅通过不公开的
协议而创设某项物权,否则必然会损害第三人的利益、危害交易的安全。比如,某人需要买房,
就有必要查询该房屋上是否有抵押。如果在查询时没有发现房屋上设定有抵押,但是在交款
后却发现存在抵押,如果以后抵押权人要行使抵押权,买房人则可能遭受重大损失。在实践中
很多纠纷和公示制度不健全有很大关系。所以公示不仅仅节约了交易成本,而且有利于防止
欺诈。再如,抵押权作为一种担保物权,其担保的债权具有优先于普通债权而受偿的效力,但
按照法律规定,抵押权的设定必须完成法律规定的公示方法,即办理登记手续,而不能由当事
人仅仅通过合同而不完成一定的公示方法便可以设定抵押权。如果当事人可以随意通过合同
设定抵押权,并能够享有优先受偿的权利,这样普通债权人的权利就不能得到保护,经济秩序
就会出现混乱。
第三,提高物的利用效率。在现代物权法中,公示制度不仅仅发挥了维护交易安全的功能,而
且对提高物的利用效率也具有重要作用。物权的归属能够在法律上定分止争,首先必须通过
相应的公示手段来界定,通过一定的公示方法才能够明确。另一方面,在一物之上形成多个物
权,形成对物的有效利用,都需要通过相应的公示手段,避免出现权利冲突。通过公示方法,就
可以设定各种新的物权,并且可以避免各种物权之间的冲突。从今后的发展趋势来看,有效率
地利用物权的类型越多,越需要有相应的公示方法配套。
二、物权的公示方法及违反物权公示方法的后果
（一）物权的公示方法
　　物权的公示方法必须由法律明确规定,而不能由当事人随意创设。关于公示方法,原则上
应当采用两种方式:
　　一是不动产登记制度。不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的
登记机构依据法定的程序进行登记。不动产登记的主要目的在于公示,也就是说,通过登记将
不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众公开,使公众了解某项不动产上所形成的物权
状态。登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上,
以备人们查阅。登记是物权设立和变动的公示的方法,除了法律另有规定以外,未经登记,即
使当事人就不动产的移转已经达成了合意,合同关系已经成立并生效,但并不能导致物权的
设立和移转。当然,有一些物权的设立（如承包经营权权）并不需要登记,但这只是特殊现象。
　　二是动产交付制度。交付是指一方将动产的占有交付给另一方,通过交付而发生占有的
移转。完成交付必须具备两个要件:一是将动产交付给另一方,从这个意义上理解的交付是一
个动态的过程,二是必须是受让人接受占有,完成对标的物的实际控制的移转,即由交付的一
方移转给另一方,由另一方实际控制。交付的完成重在结果,而不在过程,即必须完成实际控
制的移转。在物权的设定过程中,通过交付而移转占有是动产物权设定的一种公示方法。例
如,质权的设定必须以移转占有即交付为要件,只要动产已实际交付便可设立质权。至于交付
行为本身是否为第三人知道并不重要。但是,在法律有特别规定的情况下可以不必完成交付
的方法。这个特别规定主要是指《物权法》第25、26、27条规定的情形。
　　此外,对动产、不动产之外的其他权利,物权法也规定了相应的公示方法。例如,《物权
法》第228条规定了应收账款质押应当自信贷征信机构办理出质登记时设立。第226条还
规定了基金份额、股权的出质应当在证券登记结算机构或工商行政管理部门办理出质登记。
随着社会经济生活的发展,公示的方式也会不断扩大,例如,互联网出现后,物权公示更为快
捷、便利。美国、加拿大以及其他一些国家采用互联网的方式对担保进行登记和公示。这些
经验也是值得我国借鉴的。
　　除了我国《物权法》上规定的登记和交付的公示方法,在有些国家的实践中也承认其他
公示方式的存在。日本学者我妻荣先生归纳,物权公示方法有登记、登录、占有和标识等。
[3]日本有判例确认明认的方法发生物权变动,例如削去树木之皮,墨书为何人所有等,此种非
典型的明认的方法对于非移转占有的动产让与担保而言,具有广泛适用余地。[4]在我国,根据
《担保法》第43条的规定,如果当事人办理动产抵押,抵押物的登记应当在公证部门办理。
据此不少学者认为,在公证部门办理的公证也具有公示的效果,此种看法有一定的道理。
（二）违反物权公示方法的后果
　　就不动产物权变动而言,违反法定公示方法的后果要区分登记要件和登记对抗而分别确
定。根据登记要件主义,依法需要办理登记的,必须办理登记。如果未办理登记,不能发生物
权设立和变动的效果（《物权法》第9 条） 。根据登记对抗主义,即使未办登记,只要转让
人已经将财产交付给受让人,也可以发生物权的变动,只不过是,受让人取得的物权不能对抗
第三人。就动产物权变动而言,如果依法必须要交付的,则必须移转占有才能发生物权设立和
变动的后果。但法律另有规定的除外（《物权法》第23条） 。
　　需要指出的是,违反公示方法并不意味着不发生任何其他的法律效力,如果满足合同成
立和生效的要件,在当事人之间仍然会发生合同效力,一方当事人不履行合同,应当承担违约
责任。
三、我国现行物权公示规则的问题及其完善
　　《物权法》的颁布极大地推动了我国物权公示制度的发展,但是在以下方面还需要加以
完善:第一,尽管《物权法》中已经确立了建立统一登记制度的目标,但是在立法上尚未建立
系统而完整的物权登记公示制度。需要在法律上采取各种措施积极推进统一登记制度的建立
和完善。第二,需要逐步统一有关登记的程序性规定,如前所述,我国已经颁布了大量的登记
规则,这些规则大多属于程序性的规定,虽然它们都是物权公示的配套规则,但这些规定在性
质上大多属于部门规章,涉及一些行政管理的规定,在内容上较为分散,而且由不同的部门分
别制定,难免有相互重复甚至冲突的地方,因此需要加以统一规定和进行完善。尤其是需要认
真总结已经颁布的规章的立法经验,并在条件成熟时上升为法律法规,逐步建立一套完整的
物权公示制度。因此,必须尽快制定不动产登记法和相关的其他配套公示制度,确定统一的登
记机构,规定统一的程序、登记办法、登记种类以及登记错误的赔偿方法。只有用法律统一
我国的物权公示制度,才能够保障我国的物权流转秩序,切实保护好人民的物权。第三,要进
一步完善有关登记的规则。例如我国《物权法》确立了预告登记等制度,但是配套的制度尚
不完善,这些制度与其他制度的衔接和配套也还需要进一步的研究并加以完善。例如,《物权
法》中规定的经过预告登记的商品房预购人的权利与《合同法》286条所规定的建筑承包
人的优先受偿权之间的相互关系仍有待进一步厘清。需要指出的是,前述有关登记的部门立
法仍然是规范物权登记制度的重要规则,而且其许多内容也为我国统一登记制度的完善提供
了借鉴意义和积累了实践经验。在目前关于登记制度的统一详细的立法尚未出台之前,这些
规则对于填补法律空白、解决眼下的现实问题仍不失为一种变通手段和有效举措。所以在研
究物权公示制度中,也必须从我国的实际出发,对这些制度进行详尽的分析。由此,在正确认
识近期各个国家机关颁布的公示规则的基础上,研究其不足和对策,为最终走向统一的物权
公示规则而不断努力,应成为物权法和民法学者的当务之急。