陈晓敏*
摘要：不动产登记作为一种物权公示手段，是实现物权变动的配套制度之一。不仅如此，在意大利法律实践中，不动产登记制度甚至超越了法律传统和逻辑理论的重要性，直接制约着物权变动模式的立法选择。意大利不动产登记制度体现了大陆法系两种主要登记制度类型的融合：它在法国模式的基础上形成和发展起来，确立了物权变动的意思主义原则和登记的对抗效力，以及对登记实行形式审查，不动产登记簿采人的编成主义体例等规则，之后又受到德国法律理论和实践的深刻影响。但这种影响仍主要体现在微观制度层面，渗入到以法国模式为样本确立的登记制度体系内部，在共通互补之处融合，在彼此排斥之处替代。前者如对不动产登记公信力的有限承认、登记机构受行政机构和司法机构双重管辖等；后者主要体现为不动产登记簿向物的编成主义的改革，但是最终囿于现实条件未能实现。尽管意大利与我国采用的物权变动模式不同，但意大利法中一些具体制度，例如引入第三方机构承担实质审查义务、确立登记的连续性原则、将公证机构等纳入登记义务主体，以保障登记的真实性和完整性等，对于我国相关制度的构建不乏借鉴意义。
关键词：不动产登记 物权变动 登记对抗主义
大陆法系国家基于不同的物权变动理论，形成了两种主要的不动产登记制度类型：法国模式与德国模式。前者采用物权变动的意思主义原则，赋予不动产登记对抗第三人的效力；后者确立了物权变动的形式主义原则，登记作为不动产物权变动的生效要件，具有设权效力。
这两种不动产登记制度的分野不仅体现在法律原理层面，也体现在技术操作层面。例如，法国模式中，不动产登记机构隶属于行政体系，对登记实行形式审查，不动产登记簿采人的编成主义，间接公示不动产上的权利变动状况；而在德国模式中，登记机构不仅对登记申请进行形式审查，还对当事人合意的真实性及其行为能力进行审查，该审查被置于司法体系的掌控之下，不动产登记簿采取物的编成主义，直接公示不动产权利变动状况。
意大利不动产登记制度则处在这两种模式之间，先后受到两者的影响。它总体上在法国模式的基础上形成和发展起来，无论是法律效力方面确立登记对抗主义原则，还是技术层面采用人的编成主义方法，都彰显了法国模式的特色；同时，它又是一个更为错综复杂的体系。这一方面体现在，意大利境内不同登记制度模式的并存，除采用法国式不动产登记制度外，奥地利式的不动产登记制度在意大利境内一些省份仍然沿用至今；另一方面也体现在，意大利自1865年民法典确立法国登记制度模式时，就已经开始越来越多的受到德国法学理论和实践的深刻影响，并在1942年民法典的不动产登记规范中体现出来。但这种影响仍主要是在微观制度层面，不涉及基本原则和规则的选择，而是渗入到以法国模式为样本确立的登记制度体系内部，在共通互补之处融合，在彼此排斥之处替代。前者如对不动产登记公信力的有限承认、登记机构受行政机构和司法机构双重管辖等；后者则主要体现为不动产登记簿向物的编成主义的改革，尽管此点最终囿于现实条件未能实现。
意大利不动产登记制度体现了大陆法系两种主要登记制度类型的融合。考察这种融合如何实现，选择的理由，以及可能的边界，对我国在不动产登记制度构建上突破非此即彼的思维模式具有启发意义。
一、不动产登记的效力基础：物权变动模式
登记作为不动产物权公示的主要工具，应当被赋予怎样的法律效力是不动产登记制度的一个核心问题，对整个登记制度的面貌和机理的形成具有重要意义：若登记仅具有对抗第三人效力，不影响当事人之间的法律关系，则不构成当事人的强制义务，登记主管机构无须对登记客体进行实质审查，登记不产生公信力；反之，登记构成当事人之间实体法律关系的实质要素，不仅登记成为当事人的义务，而且登记机关应当对登记涉及的实体法律关系的真实性和合法性进行实质审查，并赋予登记以公信力。简言之，登记对抗模式相对于登记设权模式在程序上更加简便灵活，但其代价则是登记效力的减弱：登记不具有公信力，不能作为证明当事人之间实体法律关系真实合法的证据使用。而登记应当被赋予怎样的效力，是作为设权要件还是对抗要件，根本上取决于民法中物权变动模式的选取。
（一）两种物权变动模式的形成：罗马法传统与变形
罗马法早期，物权变动划分为两个阶段：第一阶段是取得名义（titulus adquirendi），即当事人就转移物的所有权及其转移方式达成的协议，是仅具有债权效力的合意契约；第二阶段是取得方式（modus adquirendi），即交付、曼兮帕蓄和拟诉弃权等转移所有权的方式。罗马法中存在明确的原则：仅仅合意不能够发生所有权转让的效力1。
然而，之后随着罗马城邦的扩张以及与之伴随的贸易的扩展，对要式物采用的曼兮帕蓄和拟诉弃权方式逐渐让位于简单的交付形式，后者成为物权继受取得的唯一方式2。 最初，这种交付体现为实际转移物的占有。慢慢的，交付开始被简化和观念化，出现诸如长手交付、短手交付、象征交付等形式。中世纪法学家甚至还创立了一种交付契据，以替代对物的实际交付，只要出示该契据就可以证明其已经进行了交付。伴随这些替代交付方式的广泛应用，当事人已经不再需要实质转移物的占有，而仅仅在约定转移物的所有权的合同中插入一个交付条款即可。物权变动的两个阶段在法技术层面就日益合二为一。至17世纪，在个人主义和自由主义思潮的席卷之下，合意就能发生物权变动的法律模式更加获得了其正当性基础。在自然法学派思想的推动下，1804年法国民法典最终确立了物权变动的合意原则。
（二）意大利法的选择：物权变动意思主义
1. 对物权变动意思主义的继受和向形式主义转变的努力
意大利不动产登记制度总体上是在法国模式的基础上形成和发展起来的3。意大利1865年民法典追随法国模式，确立了物权变动的意思主义原则和不动产登记对抗第三人的效力4。民法典的编纂者一方面参考了其统一之前各公国的立法，另一方面借鉴法国和比利时在19世纪中叶先后颁布的抵押法典，制定了不动产登记制度规范5。
（原文载于第五届“罗马法●中国法与民法法典化”国际研讨会论文集，2014年9月●北京。
电子版编辑：杜萌）
* 陈晓敏，中南财经政法大学法学院讲师，法学博士。
1 参见优士丁尼法典C. 2, 3, 20.: 物之所有权通过交付及时效取得被移转，而非通过单纯的简约被移转。
2Cfr. P. Bonfante, Forme primitive ed evolutive della proprietà romana, in Scritti giuridici, II, Torino, 1918, p. 308 ss.
3 法国早在1789年的一项法律中就引入了不动产登记制度。但之后1804年法国民法典在个人主义和意思主义至上的思想席卷下，确认仅当事人的合意就足以产生物权变动的效力，几乎完全废除了不动产登记制度，直到1855年才通过特别法重新确立起这一制度。
4不动产物权变动的公示是相对近代才发展起来的制度。常常存在一种误解将罗马法上的曼兮帕蓄或者拟诉弃权作为最早的公示形式。它们作为不动产物权的取得方式，反映为一种要式行为或者庄严程式，客观上导致了一种公示效果，但这些形式最初出现并非是出于保护交易安全的目的，而是因为罗马人不擅长抽象思维，需要借助物权变动的客体，即被转让不动产的外部标志或者其组成部分的实际转移，来体现和反映该不动产上所有权或者其他物权的转移。罗马法上的这两种不动产物权变动形式都是服务于物权变动本身，而没有或者不以保护交易安全为目的。因此就不能将其看作是物权变动的公示手段。参见Luigi Ferri, Pietro Zanelli, Della trascrizione, in Commentario del codice civile Scialoja-Branca, a cura di Francesco Galgano, Bologna, Roma, 1995, p. 2.
5Cfr. Gaetano Petrelli, L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato, in Rivista di diritto civile, 05/2007, p. 602.
