法国不动产登记对抗主义中的利益平衡
于海涌
内容摘要：法国不动产登记对抗主义的制度设计充分维护了契约自由的民法精神，但对交易安全的维护有所不足。不过，通过不动产留置权、解除诉权、不动产特别优先权、强制公示制度、相对效力原则以及登记员责任制度等一系列配套措施，在总体上最终实现了当事人之间的利益平衡并基本上维护了第三人的交易 安全。在中国的物权立法中，我们不仅要考虑登记对抗主义具有便于统一登记效力、降低交易成本、加速财产流转等方面的优势，对其制度设计的缺点也不能忽视，在中国目前的法制环境下，优先权制度的缺位将导致当事人之间的利益失衡，名义权利人和真正权利人的错位将为交易秩序埋下安全隐患，因此我国在物权立法中不 宜采用登记对抗主义。
关键词：不动产登记；物权变动；登记对抗要件；登记生效要件
一 引言
不动产物权变动采用何种模式，不仅对交易当事人息息相关，而且与不动产市场交易安全密不可分。作为第一部典型的资产阶级民 法典，《法国民法典》旗帜鲜明地采纳登记对抗主义模式。[①]按照这种模式，物权变动直接来源于债的效果（l’effet des obligations），无需任何外在的表现形式。换言之，当事人之间的物权变动仅以当事人之间存在合法有效的债权意思为己足，不需要办理登记。[②] 虽然法国1955年1月4日法令建立了比较完备的不动产公示制度（publicité foncierè），但公示并非物权变动的生效要件，没有经过登记的不动产物权变动仍然合法生效，只不过不能产生对抗第三人之效力。在中国正在进行的物权立法过程中，学者对是否采用德国的物权行为理论展开了激烈的论战，同时也对是否要采用法国的登记对抗主义模式展开了讨论。全国人大法工委制定的《中华人民 共和国物权法（草案）》（二次审议稿和三次审议稿）都在原则上采纳了登记生效主义，郭明瑞老师则力主在原则上应当采纳登记对抗主义。[③]法国是登记对抗 主义的典型代表，本文试图探讨法国登记对抗主义中当事人之间的利益平衡和第三人交易安全的维护，并进一步剖析我国借鉴登记对抗主义的可能性。
二、登记对抗主义的潜在缺陷
（一）交易当事人之间的法律关系趋于复杂
根据登记对抗主义，仅依当事人意思表示而无需公示，物 权即可当事人之间发生变动，这种权利变动在当事人之间具有完全的效力，然而，对于第三人而言，这种物权变动却不能对第三人发生完全的效力。目前，所有的法国法学家都要区分物权变动在当事人之间的效力(effect inter partes)和对第三人的效力（effects vis-à-vis third persons）。[④]以不动产的买卖为例，不动产所有权的转让实际上是分两个阶段进行的：当只有转移所有权的意思而没有办理登记时，当事人之间转移的仅仅是一个不具有对抗第三人效力的所有权；只有在办理完登记手续以后，这个原先不能对抗第三人的所有权才具有完全的效力。由于物权的效力被区分两个阶段， 由此就增加了法律关系的复杂性。例如，根据登记对抗主义，虽然不动产的所有权根据当事人的合意而发生转移，但出卖人未办理转让登记并对标的物再次予以处分时，未取得登记的第一买受人势必就处于被动的地位，除非证据能够证明第二买受人取得时具有恶意（mala fide）。事实表明，买受人的地位只有在办理登记以后才能明显改善，只有完成登记，出卖人才无法再进行有效的处分，买受人才不会再丧失其在交易中已经取得的财产所有权。有学者指出，在登记对抗主义原则下，表面上法律把当事人的意思表示放在一个突出的位置，实际上它已经变得并不重要了。[⑤]所有权的转让 依据的是法律（ex lege）而不是合同 (ex contractu)，从这个角度来看，如果把登记对抗主义的基础认定为“债权意思”其实是“词不达意”的。据此，英国和法国的法学家认为，罗马法采用 “意思加公示”转移所有权的方式相对比较简单，而登记对抗主义按照两个步骤转移所有权的方式“极端复杂”。[⑥]
（二）物权变动缺少“自我表现”的客观外在表现形式
物权变动，不仅对物权变动当事人的利益影响甚巨，而且与第三人的交易安全问题息 息相关。“第三人的利益实际上正是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。”[⑦]因此，在物权变动中除了要考虑 交易当事人之间的利益平衡问题，如何保护交易之外的第三人同样是摆在物权法面前的现实问题。在实践中，如特定当事人之间债权意思并不为第三人所知悉却与第三人的利益休戚相关，这对第三人交易安全之保护必有所疏漏。物权的排他性和对世效力决定了物权之变动必须通过一定的客观物态形式为第三人所知悉，这就是物 权的公示原则，公示是对物权变动的必然要求，它使物权变动过程公开化、确定化，从而对处于交易之外的第三人提供了“消极的依赖利益”。“只要没有公示就没有物权变动”，第三人根据公示可以准确地确定权利的性质与归属，这对维护第三人的利益至观重要。但是根据法国的登记对抗主义，物权变动完全维系于债权意 思，公示与否与物权变动毫无关系，这就使物权变动缺少“自我表现”的客观外在表现形式，这种不经公示即可发生物权变动的立法模式不仅在理论上违背物权的特性，而且在实践中对第三人保护明显不利。最为明显的是，这种制度设计本身就人为地创造了真正权利人和名义权利人的分离，由此增加了交易的风险。例如：甲为 一宗不动产的所有权人，甲和乙之间订立了不动产的买卖合同，但未办理公示手续。这样，乙就是这宗不动产的真正所有权人，而甲则是登记簿中的名义所有权人。从理论上讲，乙已经是不动产的所有权人，而且有权对该不动产进行买卖或设定抵押，当乙试图将不动产转让给丙时，丙根本就无法判断乙是否是不动产的所有权 人，这样丙在交易中就难免要承受一定不测之风险。“尤其危险的是，由于物权的变动深受买卖合同的影响，任何一项对财产的非法侵占，都有可能使该项财产以后的全部转让归于无效，而为了证明自己的合法所有权，必须追溯到最初的取得者，从而使这种追溯在时间的黑暗中消失。”[⑧]登记对抗主义模式的缺陷由此可见 一斑。
（三）对交易安全的维护有所疏漏
在债权意思主义模式下，公示并非毫无价值，它的一个重要作用就是可以产生对抗效力。但是，公示并不 能作为权利的正确性推定之依据。在某些公示的权利发生错误之场合，如果第三人根据登记簿判断权利之归属并进行了交易，随后发现公示是错误的，而公示又不能产生公信力，那么相信登记簿的第三人就难免要遭受风险。假如甲作为出卖人，将其不动产通过买卖合同出卖给乙，尚未办理登记。但是由于债权的意思已足以使物 权发生变动，此时虽未办理所有权转让登记，但乙已经合法地取得了所有权并有权进行合法处分。此时如果乙将该不动产再转让与丙，丙再转让与丁，毫无疑问这些转让行为均为合法有效的法律行为。如果此时甲将该不动产转让给戊并抢先办理了转让登记，而且戊根据登记簿相信甲为所有权人，它对甲、乙、丙、丁间的交易并 不知情。处理的结果是一目了然的：虽然甲、乙、丙、丁、戊互为第三人，但是，由于只有戊可以根据登记依法取得所有权，所以作为第三人的乙、丙、丁因欠缺登记，对戊不能产生对抗效力，相反，由于戊已经办理了登记，所以可以对他们产生对抗效力。在这种情况下，乙、丙、丁取得的所有权仅仅是“雾里看花、水中望 月”。由此观之，在登记对抗主义模式下，对第三人的保护往往捉襟见肘，法律一方面承认其在没有办理登记的情况下可以依法取得所有权，另一方面又使他们的所有权形同虚设。由于制度设计本身就缺乏妥善的措施使其所有权能够得到切实的实现，这就难免使尚未办理登记的所有权陷入“似有若无”的状态，可见，未经公示 就可以发生物权变动，仅仅依靠对抗效力根本不足以充分维护第三人的利益和建立安全的交易秩序。
（四）忽视了契约的履行阶段
契约的根本功能在于保证当事人达成一致的主观意思表示能够通过履行行为转化为现实世界的客观利益。其过 程可以大致归纳为意思表示---履行行为---权利实现三个阶段。其中履行行为是当事人使权利义务实现的手段，也是当事人主观世界的意思表示物化为客观世界的现实利益的关键环节。在早期商品交换中，民间交易的信用极不发达，而政治国家对市民社会的调控能力又极为有限，在这种条件下，交易的秩序与安全主要来 自于交易当事人的自我保护，这样，“一手交钱，一手交货”的即时清结的交易模式必然成为当事人的最佳选择。在这种交易模式下，当事人的表意设权行为与履行行为几乎在没有时间和空间差异的情况下合二为一，当事人在意思表示一致的同时双方就都直接进入了履行阶段，且任何一方都可以因对方不履行或履行有瑕疵而当 场拒绝自己的履行，从而使自己免遭任何信赖利益的损失，任何一方也都不会陷入“已付款但无货可取”或“已交货但无款可收”的危险境地，这就大大降低了交易的风险和对市场信用的依赖，也就避免了诉讼的拖累，这样彼此在几乎完全互不信任的条件下迅速地完成了全部的交易，其间几乎无从谈起可信赖的利益和可期待的 信用。脱离了“法律上可期待的信用”这一命题，就不可能充分理解法律行为的本质。[⑨]一句话，如果这个世界上所有的交易都是要物的或即时清结的，那么我 们就没有必要有建立法律行为观念或制定契约法。法律行为观念或契约观念的存在必须以当事人之间存在可期待的信用且由法律赋予这种可期待的信用以法律上的约束力为条件。第一，意思表示一致的设权行为必须与履行行为存在时空差异，即：当事人之间的意思表示无须靠即时履行来保障，当事人之间存在可期待的信用；第 二，当事人之间的可期待的信用由国家赋予其法律上的约束力，并以国家强制力保证这种可期待的信用能够得到实现。总之，“法律上可期待的信用”为法律行为的核心命题。根据法国的债权意思主义，当事人的意思表示一致，物权变动就已经完成，模糊了“当事人应当履行义务”和“当事人已经履行义务”之间的界限。买卖 当事人在订立合同以后，尽管标的物尚未交付，但标的物的所有权已经归属买受人所有，买受人向出卖人要求交付，依据的不是合同的履行，而是自己的所有权；而出卖人为了确保价金之支付，行使的却是对买受人的留置权，这种制度设计不仅有违生活常理，而且也有违契约的基本观念。
三、登记对抗主义中交易当事人之间的利益平衡
作为世界上第一部资产阶级民法典，法国民法典自1803年颁布以来，实施了近200年 的时间，在这漫长的时间里，法国始终在立法中坚守着债权意思主义的物权变动模式，而其市场经济发展良好，不动产交易秩序并未因采用债权意思主义模式而陷入混乱。毫无疑问，作为物权法重要范畴的物权变动理论，不仅要实现当事人的意思自治，而且还要兼顾当事人之间的利益平衡。根据法国民法典第1583条规定， 只要当事人双方就标的物及其价金的意思表示达成一致，尽管买卖的标的物尚未交付、价金也尚未交付，但标的物的所有权已经发生了转移，这就意味着，只要双方当事人就买卖合同达成合意，买受人在未取得标的物之占有和支付价款的情况下，不仅取得了标的物的所有权，而且有资格以所有权人之身份就该标的物进行买卖或 设定担保，由此观之，法国的登记对抗主义模式对买受人更为有利。但对于买受人而言，情况似乎就大相径庭了，在尚未登记和获得价金的情况下，出卖人在买卖的意思表示一致时即刻就丧失了对标的物的所有权，一旦买受人不履行支付价款之义务，“一无所获”的出卖人除了可以追究买受人的违约责任外，法国民法典还为出 卖人提供了多种不同的保护措施以确保出卖人可以获得切实清偿。[⑩]
（一）不动产的留置权
无论是动产还是不动产，获得对标的物的占有都是行使物权的重要前提。根据登记对抗主义，物权因当事人之间的意 思表示一致而变动，这就意味着物权的转让人仍需履行交付义务，以便使物权的取得人取得对标的物的支配和占有。[11]在不动产买卖中，不动产的交付义务在 出卖人交付所有权证书时即为履行，如为建筑物，则在交付钥匙时即为履行。问题的关键是，已经丧失所有权而尚未获得价金的出卖人，面对买受人（所有权人）的交付请求，有无拒绝移转标的物占有之权利。法国民法典规定，如果买受人不支付标的物之价金，且出卖人并未同意延期支付的，出卖人即可享有留置权（le droit de rétention），其没有交付标的物之义务。即使出卖人同意延期支付价金，但在买卖成立以后，如果买受人破产或者无支付能力，从而导致出卖人面临丧失价金之危险，出卖人也不再承担交付标的物之义务，除非买受人能够提供到期支付价金的担保。[12]
（二）不动产的特别优先权
关于不动产出卖人的特别优先权，法国民法典第2103条规定，出卖人关于不动产价金的受偿，就其出卖的不动产享有不动产的特别优先权；如有连续数次买卖而其价金的全部或部分尚未清偿时，第一出卖人优先于第二出卖人，第二出卖人优先于第三出卖人，依次类推。这 种特别优先权实际上就是一种法定担保，它是建立在增值观念（idée de plus-value）之上的制度设计。在买卖之价金尚未支付的情况下买受人已经取得了标的物的所有权，从理论上讲，既然标的物的所有权已经归属买受人，那么买受人的其他债权人就可以主张以该标的物清偿债权。关键的问题是，丧失了所有权的出卖人如果只能以普通债权人的身份享受债权，这对出卖人显然十分不 利，而且就简直无异于以出卖人之财产清偿买受人之债务。根据法国的增值观念，既然出卖人在未获清偿的情况下丧失了标的物的所有权，买受人的财产由此得以增加，那么出卖人在该增值部分就应当优先于其他债权人而受清偿，增值观念为特别优先权制度的理论依据，它妥善地解释了对债权人提供优先权保护的合理性。出卖 人依据特别优先权享有优先受偿权和追及权，从而使出卖人免于因采取债权意思主义模式而遭受不利之后果。
（三）解除诉权
买受人的主要义务就是按照买卖契约的规定支付价金，如果买受人不支付价金，出卖人还可以享有请求解除买卖的权利 （le droit de demander la résolution）。在具体的操作中，要根据不同的情况进行处理，如果不动产的出卖人有丧失标的物和价金之危险，法官应立即宣告解除买卖；如果这种危险并不存在，就由法官根据具体情况给予不动产的买受人一定的宽限期，但在宽限期过后，买受人仍然没有支付价金的，法官就应当宣告解除买卖。[13]需要注 意的是，虽然解除诉权和优先权是两种不同的担保措施，然而这两者的适用上存在着密切的关联。解除诉权的行使必须以优先权的存在为前提，如果优先权已经消灭、或者出卖人没有在法律规定的期限内进行优先权的登录，那么解除诉权就不再能够行使，以免损害已经对不动产取得权利并已经进行了公告的第三人，因此出卖 人是否可以行使解除诉权必须要考虑第三人之利益。如果未获付款的出卖人保有优先权并进行了登录，那么出卖人（即优先权人）行使解除诉权就不会给第三人遭受不测之风险，否则这将有损于市场交易秩序之安全。
四、登记对抗主义中维护第三人利益的措施
维护不动产交易安全的主要制度保障就是不动产的公示对抗主义。由于法国民法采用债权意思主 义变动模式，公示仅产生对抗主义，所以物权的有效性和物权公示的有效性是两个完全不同的概念。如果物权本身无效，即使对它进行了登录，该物权仍为无效；反之，当事人意思表示一致而有效成立的物权，即使没有登录，在当事人之间仍为有效，但是，一旦涉及第三人，如果该物权没有办理，那么该物权便不具备对抗第三 人之效力。“非经公示不得对第三人产生对抗效力”，作为保护第三人的主要规则，公示的准确性、全面性便成为保护交易安全的重要环节。为了准确反映不动产上的权利状态，确保不动产公示的真实性，法国的不动产公示制度采取了一系列措施：
（一）扩大不动产公示的范围
从公示的权利来看，公示的范围不仅几乎涵盖了所有的不动产物权，而且附条件的权利、可能的权利、有争议 的权利，甚至某些与不动产有利害关系的债权都要办理公示。从公示的行为来看，其公示的行为不仅包括法律行为(acte jurisdique)，而且还包括司法行为以及行政行为，甚至包括法律事实(fait juridique)。尤其是1955年1月4日不动产公示法令明确规定了强制公示制度，对于抵押权和优先权以外的不动产权利，无论当事人是否同意，公证 人、诉讼代理人、执行员、法院的书记员以及行政当局有义务在法定期限内完成该法令第28条规定的法律行为或司法决定的公示。[14]至于该法令第28条第 3款所规定的因死亡而发生的不动产物权变动，如果当事人请求公证人制作一个关于遗产发生移转的证书，那么公证人同样有义务在法定期限内完成对该公证证明的公示，如果司法助理人员没有遵照规定的期限办理公示，这将导致对司法助理人员处以民事罚款（amende civile）。同时，如果继承人没有请求公证人清理遗产，也没有请求公务助理人员在死亡后出具证明，那么将对继承人处以民事罚款。
（二）促使权利人进行连续公示
1955年1月4日法令和1955年10月14日法令规定，如果处分人的权利或者前一个权利享有人的 权利没有依法已经办理或同时办理了公示，那么任何应当在抵押权登录机关公示的法律行为或司法决定均不得在不动产卡片上办理公示，由此，法国的不动产公示制度建立了公示的相对效力规则。公示的相对性效力原则有一个主要的作用就是：避免在公示的链条中出现空白。基于公示的连续性，有利于第三人对他们取得的权利 进行有效地评估。
（三）加重登记员的责任
立法者坚持认为，登记员没有资格对法律行为的效力、处分人的权利以及当事人的资格进行评判，这些权力只能由 法官来享有。[15]尽管登记员的审查仍然是形式审查，但与以往在实践中登记员审查权利的适用范围相比，1955年法令授予登记员的审查权利范围要大得多，而且也更为明确。如果公示申请不符合公示要求，登记员可以依法拒绝当事人的登录申请，或者在接受登录申请以后依法驳回其登录程序。登记员作为公务助理 人员，依据民法典第1382条和1383条对其履行职务中的个人过错给特定人所造成的损害承担责任。[16] 为了确保登记员对特定当事人的民事责任，登记员应当提供保证金（cautionnement），以便受害人可以获得及时充分的赔偿。此外，如果登记员违反了其义务，登记员还可以被处以民事罚款，甚至在重犯错误时，可以被免除其职务。
（四）强化不动产公示的检索功能
随着不动产公示文件的增多，准确快速的查询便成为一个必须解决的问题，除了登记簿以外，1955年 1月4日法令规定，登记员应在每个市镇中备置不动产卡片。这种不动产卡片参照档案的分类，根据登记簿编制。不动产卡片按照所有权人、土地和不动产三种方式制作，便于检索。为了确保不动产卡片与地籍之间的协调一致，1955年1月4日法令还规定，如果确认不动产法律状况变化的法律行为或司法决定尚未在不动产 卡片中预先完成公示，那么不得对地籍进行任何修改。1955年10月14日法令更进一步规定，对于应当办理公示的证书、证明文件和司法决定，公证人、律师以及行政当局应当将它们的节录本提交给登记员，再由登记员转交给地籍部门（servide du cadastre）。就不动产登记中，自向登记机关提交公示文件之日起算，不动产的权利状况应该与6个月以内的地籍节录本保持一致。作为不动产公示的辅助 手段，不动产卡片不仅可以保证了公示内容的一致性，而且便于公众查询。
法国债权意思主义的物权变动模式有利有弊，但从总体上讲，法国的制度设计对契约自由之保护有余，而对交易安全之维护不足。《法国民法典》将当事人的意思自治和契约自由原则推向了极端。这种物权变动模式虽然最大限度地实现了当事人之间的意思自治，但是将这种制度设计在理论上自有其缺陷，其不仅 模糊了物权和债权之间的差异，而且其关于第三人保护制度设的计也颇值检讨。不过，通过留置权、解除诉权、特别优先权、强制公示制度、相对效力原则、认证制度以及登记员责任制度等一系列配套措施，这些措施的目的在于使公示更全面和准确，并使不动产交易可以获得最大限度的安全，其最终在总体上实现了当事人之间 的利益平衡，并基本上维护了第三人的交易安全。历经将近200年的漫长岁月，法国始终采用登记对抗主义，不动产交易的秩序得到了有效的维护，事实证明，这 些措施基本上达到了立法目的。
五、我国不宜采用登记对抗主义的理由
郭明瑞教授从物权变动的根本原因、物权公示公信原则、社会现实生活实际、统一登记效力、降低交 易成本、加速财产流转等方面论证了我国应当在原则上采用登记对抗主义的合理性。[17]登记对抗主义无疑有郭明瑞教授所阐述的不少优点，但其缺点也不能忽 视，尤其应当考虑中国的法制环境。经过利弊衡量，笔者认为登记对抗主义弊大于利。我国在物权立法中不宜采用登记对抗主义，主要理由如下：
（一）登记对抗主义将意思自治推向了极端
从理论上讲，物权是对物的支配并排除他人干涉的权利，它是一种具有排他性的对世权，而债权 则是请求特定人进行特定行为的权利，它是一种具有任意性的对人权。[18]债权与物权之间的本质差异，决定了仅凭特定当事人之间的具有任意性的债权意思表 示即可产生具有排他性的物权变动的法律效果在理论上是矛盾的。毫无疑问，物权变动的根本原因在于当事人的意志，但是鉴于物权的对世效力必然涉及他人的利益，这就决定了物权的变动不能够仅仅考虑当事人的意思自治。登记对抗主义将当事人的意思自治推向了极端，这虽然最大限度地保护了当事人的意志自由，但仅从 理论上将其对交易外第三人利益的保护问题就有欠周全。
（二）优先权制度的缺位将导致当事人之间的利益失衡
我国在物权立法中是否要采用登记对抗主义，还必须要考虑中国的制度背景。法国民 法典采用登记对抗主义模式下，尽管物权因当事人之间的意思表示一致而变动，但对转让人而言并非缺少有力的保护措施。在不动产买卖中，留置权可以使出卖人保有对标的物的实际控制和占有，解除诉权可以使当事人之间的买卖关系归于消灭，而不动产的特别优先权更是保护出卖人的强有力的措施，根据法国民法典第 2108条的规定，只要不动产的出卖人在买卖契约作成之日两个月内进行登录，出卖人就可以享有买卖契约作成之日的优先权。无论买受人对该不动产进行抵押还在转卖，对丧失所有权的出卖人而言，均无影响，因为出卖人在丧失所有权的同时取得了不动产的优先权，并以该优先权担保标的物价金之支付。由此观之，法国的 制度设计实现了当事人之间的利益平衡。在我国，虽有学者建议在物权法中规定优先权，但最终被立法机关采纳的可能性不大。没有优先权制度，基于意思自治而丧失所有权的出卖人将真正地一无所有。正中国目前严重缺乏诚信的市场环境下，如何平衡当事人之间的利益冲突必然成为一个棘手的难题。
（三）名义权利人和真正权利人的错位将为交易秩序埋下安全隐患
在登记对抗主义模式下，物权变动不以登记为要件，这样对交易当事人而 言，为了降低交易成本和加速财产流转，往往会选择不办理登记，这就会导致登记簿中的名义所有权人和真正所有权人发生错位。郭明瑞老师认为登记对抗效力并不影响公示公信原则，笔者则认为，在登记对抗主义模式下，赋予登记以公信力是相当危险的。只有在“物权变动必须以公示为前提”、“公示必然产生物权变动之后 果”的条件下，才可以保证登记的连续性，才可以对登记进行正确性推定，才可以推定名义权利人和真正权利人的一致性。相反，在登记对抗主义模式下，“物权变动可以公示，也可以不公示”，“不公示也可以产生物权变动之效果”，这就无法保证登记的连续性，也无法在制度设计上保证名义权利人和真正权利人的一致性， 也就是说，真正的权利人未必是登记簿中的权利人，而登记簿中的权利人也未必就是真正的所有权人。这样的登记簿对于交易外的第三人而言简直可以说具有神秘莫测的色彩。对于登记对抗主义模式下的登记簿，我们不仅无法推定“权利的正确性”，反而会使我们推定“权利的错误性”，如果我们在制度设计上强行赋予该登记 以公信力，这样虽然有效地保护了善意的第三人，消除了第三人的顾虑心理，但这样势必会给名义权利人提供恶意转让的可乘之机，真正权利人势必会因此而遭受损失。显然，采用登记对抗主义固然可以降低交易成本和加速财产流转，但我们必须付出增加交易风险的沉重代价。
六、结语
法国不动产登记对抗主义的制度设计将意思自治推向了极端，其对契约自由的维护有余，而对交易安全的维护不足。不过，通过不 动产留置权、解除诉权、不动产特别优先权、强制公示制度、相对效力原则以及登记员责任制度等一系列配套措施，在总体上最终实现了当事人之间的利益平衡并基本上维护了第三人的交易安全。在中国的物权立法中，我们不仅要考虑登记对抗主义具有便于统一登记效力、降低交易成本、加速财产流转等方面的优势，也必须充 分考虑这种制度设计的负面效应，在中国目前的法制环境下，优先权制度的缺位将导致当事人之间的利益失衡，名义权利人和真正权利人的错位将为交易秩序埋下安全隐患，经过利弊衡量，笔者认为我国在物权立法中不宜采用不动产登记对抗主义。
（载于《法学》2006年第2期,转载自法律思想网）
--------------------------------------------------------------------------------
[①] Ulrich Drobnig：Transfer of Property, in Towards a European Civil Code，Kluwer Law International, 1998, pp497-498。
[②] Cf. art 711 et art 1138 C. Civ.
[③] 郭明瑞：《物权登记应采用对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13-16页。
[④] Rémy Cabrillac, Droit des obligations, Dalloz, 2eéd., 1996, pp61-67.
[⑤] J. Ghestin et B. Desché, Traité des contrats. I : La Vente , 1990, no 542.
[⑥] Ulrich Drobnig, Transfer of Property, in Towards a European Civil Code，Kluwer Law International, 1998, pp500-501。
[⑦] 孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》，载于《中国法学》1999第6， 第54—63页。
[⑧] 尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第249页。
[⑨] 董安生著：《民事法律行为------合同、遗嘱和婚姻行为的一般规律》，中国人民大学出版社1994年版，第5页。
[⑩] Philippe Simler et Philippe Delebecque, Droit Civil, les sûretés, la publicité foncière, 3 éd, Paris : Dalloz, 2000, no 321。
[11] François Collart Dutilleul et Philippe Delebecque, Contrats Civils et commerciaux, Dalloz, 2eéd., 1993, pp184-189.
[12] V. art. 1612 et 1613 C. Civ.
[13] V. art. 1654 et 1655 C. Civ.
[14] 根据1955年1月4日法令第33条对公示的期限进行了规定。（1）对于公证书，为自公证人被请求之日起4个月。如果被继承人死亡后6个月内继承人没有请 求办理公证，或者当继承人死亡后发生了遗产的移转而继承人没有在6个月内请求办理公证，那么继承人将承担法律责任。（2）对于司法判决，自判决为确定判决之日起3个月。但是对于应公示证书的无效、撤销、废除之决定，其公示期限被缩减为1个月。（3）对于其他证书，其公示期限为3个月，但不动产出卖人的优先 权、共分人（copartageant）的优先权，其登录期限被缩减为2个月。
[15] Yves Picod，Sûretés, Publicité foncière，Montchrestien，7e éd., 1999，paris，no 698.
[16] 法国民法典第1382条规定：“任何行为使他人受损害时，因自己的过错而使损害发生的人，应对受损害的人负赔偿责任。”第1382条规定：“任何人不仅对因其行为造成的损害承担赔偿责任，而且还要对因其懈怠或疏忽所造成的损害承担赔偿责任。”
[17]郭明瑞：《物权登记应采对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13-16页。
[18] François Terré et Philippe Simler, Droit Civil, Les biens, Dalloz, 4e éd., 1992, pp91-101. Gérard Légier, Droit civil, les obligations, Dalloz, 14eéd., 1993, pp61-68.
