引言

　　如今社会，房屋已成为一项重要的个人财产。随着经济社会的不断发展，房屋已不仅仅作为安身立命之所，也承载着人们对于精神生活的追求，还成为人们投资的标的，所以房屋买卖日趋活跃。

　　众所周知，信息对于促成交易的公平、高效是至关重要的。信息披露在交易领域发挥着越来越大的作用。这在房屋交易中也不例外。

　　要求披露的房屋信息，是不是仅传统上关注的质量信息和权属信息即可包容呢？台湾房屋不动产研究室在2009年做了一项网络调查，旨在了解民众最怕买到的房屋。问卷设置了10个选项，分别是：凶宅、渗漏水、恶邻居、辐射屋、海砂屋、产权不清、淹水地带、买贵了、公共设施未实现与隔音不良。调查显示，民众购屋最怕买到的是凶宅，占23.9%；其次是渗漏水屋，占15.7%；第三是恶邻居，占14.4%。由此可见，诸如“凶宅”、恶邻等一类新型信息正不断引起人们的重视。笔者称之为房屋的“关联信息”。此类信息不是存在于房屋本身，不通过房屋的物理属性表现出来，其存在也不影响房屋的物理效用，但却会对房屋价值产生重大影响，并影响买受人的购买决策。事实上，国内外司法实践中，因出卖人未披露房屋关联信息而引发争议的案例已非鲜有。

　　人之所以为人，是因为人有区别于动物的精神生活的存在，人的精神生活已成为人们不可或缺的重要方面。就购房而言，有学者就指出它除了是一项要求很高的财政投入，还是一项重大的情感投入。相比于对房屋自身信息的披露已有相当程度的法律规制，关于房屋关联信息的披露无论在我国的学理研究中还是在立法司法上，其境况都不容乐观。

　　在我国现行立法中尚无专门针对房屋关联信息披露义务的规定，但已有关于交易中一般信息披露义务的规定。可是这些规定或者过于原则性，或者外延过窄，因而在具体解决房屋关联信息披露问题时不免疑窦丛生。

　　在司法实践中，法院的判决结果也很不一致。以房屋内曾发生过死亡事件这一信息为例，有的法院认为出卖人无此信息披露义务，判决买受人败诉；有的法院则判决买受人胜诉，但理由各异，有的以出卖人的隐瞒行为违背诚实信用原则为由，视作欺诈，有的则以出卖人有违善良风俗为据。

　　以上这些问题，为笔者的研究预留了空间。

　　一、房屋关联信息概述

　　（一）房屋关联信息的含义

　　1、直接信息与关联信息

　　如今，人们购买房屋的目的不限于居住，而是有了某种精神利益的需要。正如美国的立法者所认为，消费者购买一处房屋，绝不是为了单纯购买一个由水泥等建筑材料所包围的空间，而是为了购买一种自己需要的环境和便利。在人们追求自然和谐、舒适优美、安全环保的住宅环境的过程中，一类新型的信息在房屋交易中日益得到关注，那便是房屋的关联信息。

　　房屋的关联信息，是与房屋自身的直接信息相对而言的。

　　所谓“直接信息”，主要是指房屋的物理品质和权利状况信息，这是我们传统上比较关注的房屋信息。其中，物理品质信息，主要包括地基基础和主体结构；建筑层高；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置情况；门、窗类型；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层等部位的情况；楼板厚度、楼面荷载等。

　　与之相对，房屋的“关联信息” 系指外在于房屋自身、不通过房屋的物理属性表现出来、不影响房屋的物理品质，但是往往会引起买受人的负面情绪或不良精神状态，使房屋无法满足买受人的精神需求，以致影响其购买决策，即如知其情便会放弃购买或降低价格的一类信息。

　　2、房屋关联信息的要素

　　房屋关联信息具有如下几个要素：

　　第一，不存在于房屋本身上（not on the property）或不通过房屋的物理状况表现出来（not manifested in physical aspects）；

　　第二，会影响买受人的情感或精神因素（emotional or psychological factors）；

　　第三，会减少房屋价值（negatively affect its value/lower its value）或使其不易售（make it more difficult to sell）；

　　第四，须为客观存在的情况，而非出于主观臆想。譬如美国历史上曾有一个著名的案例Stambovsky v. Ackley，该案中，房屋出卖人未告知买受人从而引起争议的一项信息是闹鬼的传言。像这种信息，它符合上述前三个要素，但不符合第四个要素，所以不属于笔者讨论的范畴……

（全文请阅读费安玲主编《学说汇纂》（第四卷）第336页至第367页，元照出版有限公司2012年12月出版）

（电子版编辑：陈范宏）